Cómo calcular la amortización al vender una vivienda alquilada (Criterio del Tribunal Supremo).

Vender una vivienda que ha estado alquilada requiere un cálculo fiscal específico en el IRPF que suele generar confusión: la amortización. El Tribunal Supremo ha fijado una doctrina clara que los propietarios deben seguir para evitar errores en su declaración de la renta al calcular la ganancia o pérdida patrimonial.

¿Qué dice el Tribunal Supremo?

El punto clave es que la amortización es obligatoria, no opcional. A la hora de vender, Hacienda exige que se reste del valor de adquisición (el precio por el que compraste) la amortización mínima que deberías haberte deducido mientras la casa estuvo alquilada, incluso si nunca te la dedujiste en tus declaraciones anteriores.

El cálculo del 3%: La amortización anual permitida es del 3%. Pero, ¿sobre qué valor? El Supremo aclara que se aplica sobre el mayor de estos dos importes:

El coste de adquisición satisfecho (el precio de compra más gastos y tributos).

El valor catastral de la construcción (excluyendo el valor del suelo).

Impacto en la venta: Al restar estas amortizaciones acumuladas del valor de compra, el valor de adquisición final disminuye. Esto provoca que la ganancia patrimonial sea mayor y, por tanto, el impuesto a pagar por la venta aumente.

El valor del suelo no se amortiza: Es fundamental recordar que solo se amortiza la edificación. El valor del suelo debe desglosarse según el recibo del IBI para aplicar el porcentaje correctamente.

¿Cómo actuar ahora?

Si vas a vender: Revisa todas tus declaraciones de la renta de los años que estuvo alquilada. Debes calcular el 3% de cada año y restarlo del valor de compra inicial para saber tu base imponible real.

Si ya vendiste y no lo hiciste: Podrías recibir una liquidación paralela de Hacienda, ya que ellos calculan automáticamente esa amortización mínima obligatoria para aumentar tu beneficio tributable.